Regleringsreglerna omfattar fyra grundläggande byggnadsfrågor: höjd, användning, bulk och densitet. Dessa regler anger byggnadens högsta höjd. dess tillåtna användningsområden, som inkluderar bostäder, kommersiella, industriella och hemmakontoriska överväganden; byggnadens bredd och djup; och antalet tillåtna enheter per tunnland.
Reglering av zoner användes inte förrän i början till mitten av 1900-talet. Dessutom ändras regelbundet regelbundet för att hantera förändringar i samhället. Därför, om du är i ett äldre kvarter, kanske din typ av hus inte överensstämmer med zonen där du bor. Till exempel kan du ha ett enfamiljshus i en kommersiell eller multifamily zon. Detta är känt som en tidigare existerande, icke-konformerande användning. (Även om detta låter som en dålig sak, betyder det helt enkelt att din användning är "farfar" eller tillåts fortsätta, så länge du inte gör några väsentliga förändringar i något av de fyra grunderna som omfattas av regleringsreglerna.)
Generellt sett påverkar endast användning, höjd och bulk begränsningar bostadsbyggnader. Om du vill lägga till ett sovrum, växthus, kök, familjerum eller annat utrymme som överensstämmer med en bostad, kan du vanligtvis koppla av alla oro för användningsöverväganden. Det finns emellertid en betydelsefull varning: Om ditt hus faller i den tidigare befintliga, icke-konforma användningskategorin, behöver du ett godkännande som kallas en varians från kommunen för att bygga ett tillägg.
En varians tillåter ett undantag från regeln för din specifika situation. Utan variationen kan du inte lägga till tillägget. Även om ditt hus överensstämmer med gällande regleringsregler, behöver du en variation om du föreslår ett tillägg som är högre än den maximala höjden för zonen eller bredare än den maximala bredden. Dessutom krävs en varians om du ändrar användningen av en byggnad som att konvertera ditt garage till en blomsterhandlare.
Att få en varians kostar inte bara pengar, utan det kan också innebära betydande tid och ansträngning. Du kan behöva anställa en advokat eller annan professionell (planerare, ingenjör eller arkitekt) för att hjälpa dig bevisa att variansen är nödvändig.
Avvikelser beviljas utifrån särskilda överväganden som främjande av folkhälsa, säkerhet, moral och allmän välfärd; säkerställa säkerhet från brand, översvämningar, panik och andra katastrofer; tillhandahålla tillräckligt med ljus, luft och öppet utrymme; eller exceptionella och onödiga svårigheter som rör den specifika webbplatsen. Du måste också visa att det inte kommer att påverka samhället eller dina grannar negativt. Varianter bestäms vanligtvis av en zonstyrelse för lokala medborgare som väljs av kommunens styrande organ.
Återkrav kräver antalet fot mellan byggnadsområdet och fastighetslinjen. Bakslag är utformade för att ge tillräckligt med utrymme mellan byggnader för ljus, ventilation, åtkomst och integritet. Till exempel måste ett hus vanligtvis ligga 10 till 15 fot från gränsen till sidobas. Bakslag för fram och bak är i allmänhet mycket större och beror på partiets storlek.
Det bästa sättet att bestämma det befintliga förhållandet mellan ditt hus och fastighetsgränserna är att kontrollera ditt hem undersökningsplattform. Du borde ha fått en kopia av det här dokumentet när du köpte ditt hus. Om inte kan du få en kopia från din kommun. Kontrollera sedan med zon- eller byggnadstjänstemän för lämpliga bakåtsträckor. Du kan inte bygga ett tillägg - eller till och med ett skjul - utanför bakslagsområdet om du inte får en varians. Ännu värre är det att om du bygger utan en variation kan du tvingas ta bort tillägget.
Om du bor i ett relativt tätt område kommer det förmodligen att vara svårare att få ett bygglov för ett tillägg eftersom det finns mindre utrymme att bygga utan att bryta mot bakslag. I många äldre områden är hus redan byggda enligt bakslagslinjerna. I mindre täta förortsområden kan det vara större möjligheter, särskilt om ditt hus ligger på en stor tomt. I de flesta fall är det bästa alternativet att lägga till baksidan av huset eftersom det troligtvis kommer att ha det djupaste bakslaget och minsta intrång på dina grannar.
Närvaron av en servicebegränsning eller gärningsbegränsning kan förhindra konstruktionen av ett tillägg.
En servitut är ett juridiskt intresse i en mark som ägs av någon annan än markägaren. En easement ger rätt till en specifik begränsad användning.
De flesta servitut är utformade för att ge tillgång till tjänster och verktyg. Till exempel kan en kommun äga en avloppsrening på en del av fastigheten för en storm eller avloppsvattenavlopp. Närvaron av denna typ av servitut innebär antingen att ett avloppsrör är under jord eller att staden har rätt att placera ett avlopp där.
För det mesta köps eller placeras serviceförmåner på en fastighet och förblir hos fastigheten tills lagligt ändras. Dessa bör dyka upp på din undersökningsplatta eller på din gärning eller skattekarta. Det är mycket osannolikt att ett servitut kan ändras för att rymma ett tillägg, särskilt om ett rör eller elektriska ledningar är belägna under jord. Husägaren äger inte rättigheterna till marken vid en servitut trots att det är på hans eller hennes egendom.
Skyldbegränsningar är villkor som ställts på fastigheten av tidigare ägare som kan skydda specifika områden på fastigheten eller kan placera villkor vid byggnaden. Handlingsbegränsningar kan finnas för att skydda våtmarker eller andra naturresurser, eller kan begränsa typen av utveckling eller förändringar som kan göras på en fastighet. Till exempel kommer många kommuner att sätta handlingar på hus när de först byggs för att skydda öppet utrymme från framtida utveckling.
Federala, statliga eller lokala bestämmelser skyddar nu många hem eller stadsdelar som har historisk, kulturell eller etnisk betydelse. För det mesta är dessa regler effektiva och har bidragit till att bevara karaktären i många äldre stads- och landsbygdsmiljöer.
Att äga en historisk egendom kan dock ge speciella utmaningar. Din renovering kan kosta mer, och de särskilda godkännandena kan kräva mer tålamod. Du måste förmodligen följa förordningar som kräver specifikt material och godkännande av dina planer av antingen kommunen eller en lokal historisk kommission. Lyckligtvis är resultaten ofta värda den extra tiden och kostnaden.
Om ditt hus är en historisk byggnad eller ligger i ett historiskt distrikt, prata med lämpliga lokala, statliga eller federala tjänstemän och få godkännande innan du gör några yttre förändringar i ditt hem. (Ibland regleras också inre förändringar, som att flytta väggar eller lägga till ytterligare kapacitet till verktyg, också; fråga i förväg bara för att vara säker.)
